房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠工程款，施工方在催討工程款無(wú)果的情況下，通常會(huì)選擇接受以較低的價(jià)格購(gòu)買該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的樓盤，用以沖抵工程款。這種情況下，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遇到債務(wù)糾紛，法院能否執(zhí)行用以沖抵工程款的房屋？購(gòu)買“工抵房”的施工方的權(quán)益能否得到保障？

沖抵工程款購(gòu)得房屋面臨法院強(qiáng)制執(zhí)行

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)商品房項(xiàng)目，某工程公司為該項(xiàng)目土建、水電安裝工程的施工方。因某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠工程款近700萬(wàn)元，雙方經(jīng)協(xié)商后簽訂《協(xié)議書》，約定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該項(xiàng)目中15套房屋作價(jià)733萬(wàn)元抵償拖欠的工程款，房屋價(jià)款超出拖欠工程價(jià)款的部分，由某工程公司支付給某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。協(xié)議明確，某工程公司可以將抵償?shù)姆课莩鍪?，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將配合購(gòu)房人辦理權(quán)屬證書。同時(shí)，《協(xié)議書》的附表中明確了15套房屋的房號(hào)、面積和價(jià)格等具體細(xì)節(jié)。

《協(xié)議書》簽訂后，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于抵付工程款的15套房屋的鑰匙交給了某工程公司。雙方同時(shí)簽訂了《商品房買賣合同》，合同中約定某工程公司購(gòu)買《協(xié)議書》附表中約定的15套房屋，房屋價(jià)款與《協(xié)議書》附表中的約定一致。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《商品房買賣合同》開具了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。

后來(lái)，因借款合同糾紛，某投資公司將某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訴至法院，案件審理過(guò)程中，某投資公司申請(qǐng)?jiān)V訟財(cái)產(chǎn)保全，法院作出裁定，對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的包括上述15套房屋在內(nèi)的房產(chǎn)、股權(quán)等財(cái)產(chǎn)予以查封。對(duì)于法院的這一裁定，某工程公司提出執(zhí)行異議，要求終止對(duì)于上述15套房屋的執(zhí)行。

是否屬于普通債權(quán)范圍 能否適用民事強(qiáng)制執(zhí)行

一審法院指出，民事強(qiáng)制執(zhí)行中應(yīng)對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)買受人的物權(quán)期待權(quán)進(jìn)行保護(hù)，通過(guò)賦予其優(yōu)于普通債權(quán)的權(quán)利層級(jí)保護(hù)方式給予優(yōu)先保護(hù)。也就是說(shuō)，在同是債權(quán)的情況下，購(gòu)房人的債權(quán)因?yàn)槭窍嚷男械膫鶛?quán)而應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先保護(hù)。無(wú)過(guò)錯(cuò)的買受人對(duì)物權(quán)的期待權(quán)應(yīng)當(dāng)特殊保護(hù)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：第一，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；第二，在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；第三，已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；第四，非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

一審法院審理認(rèn)為，某工程公司與某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)橹按嬖诮ㄖこ淌┕ず贤P(guān)系，且某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠工程款未支付，雙方通過(guò)協(xié)商一致采用以物抵債的方式消滅拖欠工程款的合同之債，由此訂立《商品房買賣合同》，并按照合同約定的價(jià)款以金錢債權(quán)抵償合同價(jià)款，可以作為履行付款義務(wù)的一種方式，不違反法律規(guī)定，也不影響國(guó)家、集體和他人的合法權(quán)益，法律上應(yīng)予以認(rèn)可。《商品房買賣合同》作為依法成立的合同，對(duì)雙方均發(fā)生約束力，雙方只需按照合同約定履行則可以最終完成以物抵債的約定并實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。

但是，某工程公司在《商品房買賣合同》成立后，并未主動(dòng)行使合同權(quán)利和履行買受人的義務(wù)，說(shuō)明某工程公司最根本的目的是處置約定的抵償房屋以實(shí)現(xiàn)債權(quán)，其本意并非購(gòu)買房屋。因此，一審法院認(rèn)定，某工程公司對(duì)于房屋的合同權(quán)利是真實(shí)的，但因自身的原因造成權(quán)利的不完整，不足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

實(shí)為建設(shè)工程價(jià)款 優(yōu)于抵押權(quán)和債權(quán)

某工程公司提起上訴，主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。某工程公司稱，案件涉及的15套房屋為某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于抵償拖欠的工程款，應(yīng)該適用于建設(shè)工程價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)該優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二審法院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人行為時(shí)有效的《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條規(guī)定，在發(fā)包人逾期不支付工程價(jià)款的情形下，承包人既可以通過(guò)法院拍賣程序就建設(shè)工程拍賣價(jià)款優(yōu)先受償，也可以通過(guò)與發(fā)包人協(xié)商的方式將建設(shè)工程折價(jià)抵償?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》也認(rèn)為：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

某工程公司承建了某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房項(xiàng)目的土建、水電安裝工程，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠付某工程公司該工程項(xiàng)目的工程款，雙方簽訂《協(xié)議書》，約定以案件涉及的15套房屋作價(jià)抵償欠付的工程款，后某工程公司與某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就案件涉及房屋簽訂《商品房買賣合同》，某工程公司以沖抵工程款的方式購(gòu)買案件涉及房屋，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)協(xié)商折價(jià)抵償實(shí)現(xiàn)某工程公司就案件涉及房屋所享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

二審法院裁定，某投資公司對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享有的是普通借貸債權(quán)，而某工程公司作為工程項(xiàng)目的承包人對(duì)案件涉及房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)優(yōu)先于某投資公司的普通債權(quán)得到受償。案件涉及房屋系工程款債權(quán)的物化載體，此案件不適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》，某工程公司就案件涉及房屋享有的權(quán)利足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。

大力扶持保函替代保證金

如果施工方要業(yè)主開具業(yè)主支付保函，那么這個(gè)錢如果業(yè)主沒錢支付那么就由開具保函的擔(dān)保方賠付工程價(jià)款，這樣施工方的權(quán)益也大大受到了保護(hù)，所以說(shuō)現(xiàn)在的投標(biāo)、履約、預(yù)付款、支付、質(zhì)量、農(nóng)民工工資這些雖然是需要保證金，但是這個(gè)保證金可以用保函來(lái)替代，保障了自己的利益也保障了其他人的利益。